办公室出租的最高级形式
不经意间，Wework来啦！
近期，一则职业经理人兼明星跑者毛大庆矢力创办中国版Wework的新闻引发了坊间对Wework关注的热潮。其实，Wework就是上世纪70年代末期起源于美国的服务式办公，出租办公空间，核心以服务性为主。除了提供办公地点、办公家具、办公用品、设备等硬件外，还提供秘书、翻译、会计、接待等一切可能办到的服务。经过40多年的发展，美国服务式办公形成了一些知名品牌，如雷格斯、世服宏图、世鳌等。目前处于互联网风口而受到高度关注的Wework，其优势在于利用互联网去中心化的优势，通过互联网接口放大服务式办公对各种资源的聚合效应，从而更有效地服务甚至孵化小型创业者。用互联网思维流行的黑话来说，办公空间租赁是基础需求，把一切可能办到的衍生服务做到极致才是客户的痛点。
简言之，以Wework为代表的服务式办公不仅提供办公空间，还提供办公设备、全套服务等产品，甚至可以打造一个商务信息平台，因此被称作“办公室出租的最高级形式”。
服务谁？
1、小企业主。不愿意花太多的钱来签订一个办公室的长期租赁合同，也不需要雇用行政和支持人员，可减少招聘、工资福利和保险等方面的支出。
2、开拓本地市场者。总部在国外或者其他地区的公司需要在本地有一个办公场所，供销售或者业务发展团队使用。
3、办公空间暂时紧缺者。典型的是业务快速增长的大公司，传统租赁的办公室不够，这类公司的需求是大量人员(40-50位)的短期办公需求(3-6个月)。
4、中间过渡使用者。客户正在从一个办公地点搬到另外一个办公地点，可能面临新办公地点延期完工的问题，需要临时使用的办公室。
5、特定项目需求者。基于一个特殊的合同或者项目，客户对办公空间有特殊的需求，例如电影制作团队或者某项事务的代理人。
特色？
1、选址地段要好，商务价值要高，交通要便利，通常坐落于城市的金融中心和商业中心，应该是整个城市的顶级写字楼。
2、装修要精良。“服务式办公室”装修要全部按照国际化办公室标准装修，办公空间类型丰富。只容纳2至4人的小型办公室应占大多数，办公室面积从10平方米到50平方米不等。
3、设施要配套。 “服务式办公室”要为客户全面装备当前最新办公产品和完善的配套设施，使入租客户即使只有老板一个人，也可使公司正常运作且规范流畅。
4、服务要优秀。为客户配备的人员要训练有素，最大限度节约客户的人工开支，还需提供视频会议、虚拟办公室、业务连续性解决方案等多种行政服务方案。
服务式办公空间致力于打造舒适而高效的办公环境，因而除了办公室，还需要配备各具特色的会议、休闲、餐饮、运动等配套服务空间，为客户提供“足不出楼”的优质办公体验。物理空间只是一个载体，更重要的是出色的运营能力。在竞争日趋激烈的市场中，品牌的软实力才能增加客户粘度。
引爆点
任何一项商业产品的成功都有最为独特的吸引力，用未来学家马尔科姆•格拉德威尔的话来说就是找到引爆点。
服务式办公的引爆点在于即租即用，为客户节约了大量前期筹备的人力物力成本，这在掀起“全民创业”热潮的中国，无疑更具吸引力。另外，对于公司面临扩张等规模变化问题，服务式办公能够提供更加灵活的解决方案。
划不划算？
服务式办公有这么多优点，最大的产品劣势就在于其价格。举例来说，在深圳中心区的普通办公空间的租赁价格为60元/㎡，而服务式办公的单价却有160元/㎡，比普通办公的租金高出了1.67倍。服务式办公真的比普通办公贵吗？
理性判断往往比直觉反应更为可靠，让我们有图有真相地分析一下吧。
上图所示，按照传统租房模式，如果我们的公司一共有10个员工，红色框内区域是我们日常办公有效区域，其他区域是被使用率极低的区域，比如：1）为了一个能容纳10人开会的会议室，我们不得不在有限的空间里隔出15㎡，这个空间的使用率却是很低(每个月20—50个小时);2）为了公司的形象，不得不划出15㎡的空间作为前台区，却仍然显得前台的空间局促;3）要和一些客户或者供应商临时会晤，我们还得有一个12㎡的会客区域，便于2-4人的面谈沟通。
综合以上几点，我们不得不租用一个套内面积为85㎡的写字楼，按照比较好写字楼格式有70%的实用率核算，我们需要租用建筑面积为122㎡的办公空间;
对比来看，在我们所提供的服务型办公室里，您所要支付租金的区域仅仅是您和您的员工日常办公的办公区和经理办公室，面积合计为45平米，按照70%的使用率，我们需要租用建筑面积为64㎡的办公空间。
让我们从下图中对比一下租金。
这样看来，服务式办公比传统租赁贵了约 40%，虽然还是要贵一些，但已经不是简单的60元对比160元的悬殊差距了。但是我们还没有考虑到各项服务的费用，让我们再来深入分析一下。
我们以深圳地区10人规模的办公型企业(非制造业)白手起家为例，在传统的办公场地租用模式下租用120㎡的场地(假定为毛胚房)，初始的装修包括隔墙、天花、地板、洗手间、前台、茶水柜、消防工程、空调工程等，办公家私投入包括购买办公桌、办公椅、沙发等家私，办公设备的投入包括打印机、复印机、投影仪等。以上这些投入我们粗算也有约11万元，即便是装修房，改造和购置家私设备的费用也绝对是万元级别的。
而每个月的支出就只有租金吗？传统租赁模式里，还需交纳物业费、水电费、网络费等等。而在服务式办公的租金中，以上往往都已包括。如今国内的人力成本也在不断攀升，服务式办公提供的前台、维修员、保洁员等等，也无疑是传统租赁中每月支出的重要部分。
从表内数据中不难看出，如果通盘考虑了租赁空间的效率、初始投入、月度各项杂费支出，服务式办公其实并不比传统租赁贵。当然，如果客户对于空间的设计风格有自己独特需求（如设计类公司），或者计划建立公司独立的行政管理人员和系统，服务式办公就没有足够的吸引力。任何产品都不是万能的，互联网时代激发了更多个性化的需求，让我们更加相信“只有适合没有最好”。