改革开放以来，中国城市化走过三十年的历程，从房地产导向的土地经济时代到目前过渡后土地经济时代。前者在产业构成上主要由密集型的加工制造业与房地产开发组成，进入后土地经济时代的城市正经历着历史性的产业转型，由密集型的加工制造业逐渐转换为高新、智能化的产业。进入此阶段的城市也将减缓甚至停止在规模上无限制的扩张步伐，产业园区作为一种新型的产业形态伴随着市场需求的转向应运而生，而这种新生代的办公形态是在不同的城市发展要素共同影响下逐渐形成的，它将产业与支撑人口集聚更紧密的联系在一起，完成真正的产业升级，实现产业发展与城市化的良性互动。
产业园区的前行者们
美国加州硅谷（1971年至今）
国外产业园及总部基地经过几十年的培育和成长已形成规模，无论是创新能力，还是层出不穷的科技产品都深深地影响了人们的生活。如位于旧金山南端从帕洛阿尔托到首府圣何塞一段长约25英里的谷地， 正是当今网络和电子信息工业的圣地——加州硅谷，目前择址硅谷的企业大约有1500家。
硅谷代表了一种新的开发模式，它不同于工业化时期主要对地域和物质资源的广泛开发，而是后工业化时期对信息和智力资源的深层开发。硅谷不仅是美国西部经济第二次开发的典型代表，而且还是世界其他国家和地区进行高技术开发所效仿的对象。它崛起和发展是多种因素联动的结果，包括大学的科研环境、政府的资助和订货、风险资本的投资、战争等政治环境的影响以及充满企业家精神的创新等。
埃因霍温高科技产业园（1998年至今）
以“开放式创新”和“创造交流的空间”为特点的埃因霍温高科技园区，能为企业提供成熟的商务生态系统，帮助企业拥有更多的商机与发展空间。目前有来自全世界的132个高科技企业或研究机构在园区设立办公室，如欧洲薄膜太阳能电池相关技术联盟Solliance研究所，还有从飞利浦原半导体业务部剥离后新成立的恩智浦（NXP）公司等等。如今有60多个国家的8500多名高端人才在这里工作和生活。企业进入埃因霍温高科技园区，虽然需要支付较高的租金，但是现代的办公空间和便利的服务设施，还有园区提供的成熟的商务生态系统，可以帮助企业拥有更多的商机与发展空间。
香港元创方PMQ （2010年至今）
PMQ元创方的工作重点是活化具有历史价值的建筑群，成为独一无二、极具吸引力的创意产业及设计中心，聚集了约120位独立创业的本地创作企业家及设计师，每个空间约42平米。PMQ宣扬创作企业家精神并将创意转化为商机，一方面致力向社会各界推广创意及设计的精神，推动本地的创意文化;另一方面PMQ承传历史及文化，支持文物保育，同时营造富于文化气息的氛围，促进创意思维。 
产业园区规划要点
统一规划是现代化产业园区成功的关键，从国外成功的案例中，我们可以总结出产业园区的三大规划要点。
1、分期开发。埃因霍温高科技园区自1998年开始策划开发，经过了17年的建设才成长为荷兰著名的高新企业及研发的园区。这种分期建设不但给建设资金的周转带来好处，还为产品的准确定位带来足够的时间缓冲，降低了建设风险的同时还预留出市场对产品的认知时间。
2、完善配套，分区清晰。完备的园区配套以及清晰合理的功能分区是产业园区另一典型特征。配套设施主要致力于满足产业园区的基本需求，包括孵化器的设置、各种市政设施的设立等等。清晰的园区功能结构为办公产业的专业化、资源聚集化提供了相对明确的定位以及配套设施。
3、优化资源，统筹设计。使得园区资源最大化以及营造产业园区最优组合是产业园区规划设计的成功基础。建筑师应综合各种因素，将经济数据同产业结构最大程度融合，促成资源利用最大化。
中国产业园的历史路径
1.0版本：传统空间再利用（1998年至2004年）
1998年左右，以北京798和上海8号桥代表的一批国有老厂房资源，在艺术家、境内外地产开发商的合作包装下焕发了新生。这些厂房大多被改建为现代主义包豪斯风格，通过创意空间的建设和运营，集聚了一批艺术家、设计公司，展现 了个人理念与社会经济结构之间新的关系。空间上的创意再包装及相较于写字楼的低廉租金，是1.0版本园区的最大特点。租户与业主只是单纯的租赁和基础的物业服务关系。这一时期的园区，盘活了老厂房空置资源，实现了某一领域的集中办公。
2.0版本：产业升级与产城融合（2004年至2014年）
当入园企业的需求开始多元化，特别是出现了几千个文化创意产业园区的时候，资源竞争激烈化，单纯的租赁和基础服务服务关系已无法满足市场需求，园区模式必须寻找新的突破，随之出现了第二代产业园区。以深圳OCT LOFT创意产业园为例，房东服务加增值服务的模式形成了相对丰富的产业服务运营体系。在产城融合的层面园区更强调将工作和生活融合在一起。在这个阶段，产业园区有众多特征是无法量化的，比如人文、思维方式等。相比1.0版本，2.0版本是一个从简单的办公功能及基本配套到打造匹配生活方式的演变过程。
3.0版本：服务升级与线上线下的结合
在互联网对各行业发展产生巨大冲击的趋势下，我们认为产业园区下一个运营模式的创新会在基于互联网平台之上形成两个空间的服务。一个还是在原有线下的物理空间，包括增值服务在内的服务模式提升和推进；另一个将基于线上的虚拟园区服务平台，为入园企业提供园区的产业配套服务。
在产业园区即将步入3.0时代之际，万科将在深圳南山区的留仙洞片区打造一个建筑面积为10万平方米的世界级建筑设计公社，园区将邀请约150家企业入驻留仙洞设计公社，其中约60%为建筑设计企业，其他企业为设计行业的上下游资源，通过整合产业链打造多元化的产业生态系统。这种新的办公形式将为未来的设计行业及产业园的运营带来颠覆性的革新。
目前，万科邀请了都市实践作为城市设计的总控单位，并由12家来自北京、上海及深圳的新锐建筑设计机构组成留仙洞设计公社集群设计团队。公社以85%/15%为设计原则，其中85%为高效而低密度的花园式办公空间，15%为共享与服务空间。
万科将对2.0版园区的产业服务进行升级，产业园3.0版的服务将不单单只满足传统的生活及餐饮需求，同时能为中小企业提供工商注册、法务、财务、翻译、行政及人力等扶持性的服务作为核心理念，尽可能为入园企业提供最高效的办公空间。园区为所有入园企业设立了孵化机制，留仙洞设计公社将结合线上线下开启以服务为主导的产业园区3.0时代。
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